Una guida, realizzata con il supporto prezioso delle associazioni di categoria dei consumatori (ADICONSUM TERNI, FEDERCONSUMATORI TERNI, ADOC UMBRIA), della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali e della Federazione ItalianaMediatori Agenti Affari della provincia di Terni,è stata diffusa dalla Camera di commercio di Terni. Intende essere un vero e proprio vademecum, pratico e di agevole consultazione per coloro che si avvicinano al mercato immobiliare. Quando ci si deve rivolgere ad un’agenzia immobiliare, per acquistare o vendere o semplicemente per conoscere il reale valore di mercato di un immobile
1. Assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 (e successive modifiche ed integrazioni), che regola l’accesso alla professione. Meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità.
2. Pretendere l’uso di moduli o formulari depositati in Camera di Commercio (art. 5 L. 39/89), sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta. Tali moduli o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque:
essere chiari e facilmente comprensibili;
contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo rappresentante legale;
indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc.;
indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;
specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;
indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà;
indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;
essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;
essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’Agente Immobiliare una conferma scritta.
4. Concordare in via preliminare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte. La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (art. 6 legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
In caso di mancato accordo sulla provvigione possono far fede gli usi locali rilevati dalla Camera di Commercio.
5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.
6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (quattro mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta di acquisto/affitto, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta di acquisto è subordinata alla erogazione del finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva; di conseguenza l’agente non può richiedere il pagamento della provvigione.
7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste nell’incarico.
L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire per iscritto una serie di servizi che devono risultare sul formulario.
8. Per l’agente immobiliare predisporre la vendita o la locazione di un immobile è un costo:
le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva. Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa dovuti, previa dimostrazione documentata, per servizi aggiuntivi resi.
9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:
Clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo
Clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente –
Clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
10. E’ invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:
Pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva)
Eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico
Reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile
Possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile
Richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministrazione dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione
Indicazioni operative al cliente per l’effettuazione delle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari
Verifica previa delega obbligatoria presso gli amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari
Verifica provenienza della proprietà dell’immobile.
11. In caso di acquisto e di locazione di immobile esistente, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).
E’ poi importante disporre dei seguenti atti:
Certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge.
Copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati Iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.
In caso di acquisto di immobile da costruire o in corso di costruzione è inoltre importante sapere che con decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (in G.U. n. 155 del 6/7/2005) sono state dettate disposizioni inderogabili a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti.
12. In caso di conferimento di incarico,fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.
13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, (cioè nel momento in cui le parti vengono a conoscenza delle reciproche volontà) termine che può coincidere con il primo dei seguenti eventi che si verifica:
comunicazione all’acquirente dell’avvenuta accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore; contratto preliminare o compromesso; atto notarile di compravendita.
In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro.
Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.
