Ater Umbria si avvia verso una nuova fase con una nuova Governance, frutto di una visione condivisa con la Regione Umbria, che vede tra i temi principali il diritto alla casa, la sostenibilità e la riqualificazione urbana. La nuova missione è stata illustrata dal nuovo presidente, il marscianese Federico Santi, nel corso di una conferenza stampa, nella sede perugina di Ater, alla presenza dell’assessore regionale alle Politiche della Casa, Fabio Barcaioli, di Chiara Fioroni, membro del Cda e dei funzionari e dirigenti dell’Azienda. Un incontro importante per riposizionare il tema dell’abitare pubblico al centro.
Una delle priorità del nuovo mandato di Ater Umbria è di garantire soluzioni abitative dignitose per chi ne ha realmente bisogno, offrendo un servizio pubblico essenziale, nell’ottica di rendere effettivo e concreto il diritto alla casa.
Tra gli obiettivi ci sono: l’accesso a fondi europei, nazionali e regionali (Pnrr, Piano Casa Italia, Fesr 21-27), lo sviluppo di Comunità Energetiche Regionali e nuovi modelli abitativi come il co-housing, l’aumento delle manutenzioni e dell’efficienza interna per rispondere alla crescente domanda abitativa, il potenziamento del numero di abitazioni e la riduzione dei tempi di intervento, inoltre la sostenibilità finanziaria e la massima attenzione alle fasce sociali più fragili.
Per l’assessore Barcaioli: “Oggi, oltre a presentare il nuovo presidente di Ater, abbiamo aperto una fase nuova per le politiche abitative della Regione Umbria. La casa torna al centro dell’agenda politica, perché, come evidenziato anche dal rapporto Caritas, rappresenta uno dei principali fattori che incidono sulla povertà. L’obiettivo è restituire all’Umbria un ruolo guida a livello nazionale nel garantire il diritto all’abitare.
La nomina di Federico Santi è una scelta politica, certo, ma radicata nella competenza. Ingegnere, è stato individuato per la sua professionalità e per la capacità di interpretare l’Ater come un ente strutturale, motore di rilancio, capace di rimettere al centro le persone.
Immaginiamo un’Ater in grado di accompagnare i cambiamenti sociali, rispondere ai bisogni più urgenti e, allo stesso tempo, costruire politiche abitative lungimiranti. Guardiamo con attenzione alle esperienze di social housing, alla rigenerazione urbana partecipata, alla capacità di mettere a sistema tutte le risorse disponibili”.
Per il presidente Santi: “Abbiamo oltre 1.500 alloggi non affittati, e ciò genera un importante squilibrio economico che stiamo cercando di analizzare e risolvere. Si tratta di una prima criticità legata all’alto tasso di turn-over, causato da diversi fattori, tra cui l’uscita di numerosi inquilini e la presenza di appartamenti formalmente disponibili ma di tipologia particolare, che i Comuni faticano a collocare. Per affrontare queste difficoltà e contenere questo tipo di spese, riteniamo prioritario ridurre il numero di alloggi sfitti, poiché non solo non percepiamo affitto, ma comportano costi a nostro carico come le spese condominiali e l’Imu. È un meccanismo distorto e potenzialmente pericoloso. La nostra proposta è quella di richiedere alla Banca Europea degli Investimenti un’ampia tranche di finanziamenti da destinare a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Chiediamo inoltre la collaborazione attiva dei Comuni e della Regione per sistemare gli alloggi di proprietà pubblica gestiti da Ater. Infine, è necessario anche un intervento interno sull’efficienza dei servizi, a partire dal sito web, e un incremento dell’organico aziendale”.
Criticità riscontrate a consuntivo 2024 e su monitoraggio beni 30/03/2025
•Aumento delle riconsegne: dovuto a modificazioni delle abitudini sociali e alla riforma dell’Isee che, aumentando giustamente i fitti per chi poteva permetterselo, ha prodotto un aumento di utenti che si sono mossi verso la locazione privata. Negli ultimi anni sono passate, da uno standard di un centinaio, a valori superiori alle 200.
Questo fenomeno produce tre distinti livelli di criticità economica:
•Aumento degli alloggi da ripristinare (costo medio del ripristino 30.000€ circa)
•Diminuzione dei fitti utili, aumento delle quote da sfittanze condominiali, aumento della spesa per l’IMU (negli alloggi di poprietà Ater non locati)
•Gli utenti che escono, soprattutto quelli che lo fanno in conseguenza della riforma dell’Isee, sottraggono un fitto medio intorno ai 200€, quelli che entrano al loro posto, giustamente, essendo primi in graduatoria, hanno fitti sensibilmente più bassi (mediamente 50€).
•Comunicate assegnabilità: 243 alloggi risultano disponibili per la locazione ma non vengono locati da alcuni comuni anche per le complesse procedure per l’assegnazione prodotte dalla legge regionale (precedenti penali nel nucleo familiare, impossidenza estera etc) producendo le tre tipologie di danno economico di ogni alloggio sfitto: mancato incasso del canone, aumento delle quote condominiali per sfittanze e pagamento dell’IMU ai comuni.Va detto che esistono tipologie di alloggi che, seppur fittabili sulla carta, non rispondo più alle esigenze più frequenti delle famiglie affidatarie (nei centri storici, di modeste dimensioni, con barriere architettoniche).
•Per quantificare l’impatto delle quote condominiali corrisposte da Ater dovute a sfittanze (prodotte dalla somma delle due criticità di cui sopra) si tenga conto che sono passate da un valore di 470€ del consuntivo 2024 a 900€ come stima credibile dell’anno corrente.
•Morosità: nell’ultimo anno abbiamo assistito anche ad un aumento della morosità complessiva da 10 a 12 milioni. Questo fenomeno è il prodotto di alcuni distinti fattori:
•il bando per la morosità incolpevole (da 1,5 milioni di €) che deve ancora rientrare in bilancio
•il forte aumento delle criticità sociali, come dimostrato da tutti gli indicatori macroeconomici degli Istituti che si occupano di questi studi (vedi rapporto Caritas)
•una politica di recupero del credito che nel corso della precedente consiliatura se è andata affievolendo nei confronti di chi potrebbe corrispondere il fitto.
Obiettivi strategici per il quinquennio 2025-2030
•Accesso a fondi europei (attraverso la BEI: banca europea per gli investimenti), nazionali (Piano Casa, anche se ancora non se ne conosce la natura) e regionali (dove molte regioni prevedono dei fondi strutturali per l’edilizia residenziale), in primis per manutenzioni straordinarie ed ordinarie al fine di restituire efficienza e decoro ai nostri immobili e rispondere prontamente alle esigenze degli inquilini; va detto che la struttura si è mossa bene in questi anni per intercettare i fondi PNRR-PINQUA-PNC e FESR 21-27;
•Miglioramento del servizio all’utenza sia per rispondere alle esigenze manutentive che amministrative, digitalizzando ed incrementando il servizio all’utenza (ad es. accesso ai servizi attraverso sito web con SPID, …) anche attraverso l’efficientamento delle procedure e l’aumento della dotazione organica;
•Lo sviluppo di Comunità Energetiche Regionali, un settore in forte evoluzione molto interessante per chi, come Ater, ha moltissimi edifici e una grande utenza energetica;
•Lo sviluppo di nuovi modelli abitativi come il co-housing;
•Istituire delle riserve per gestire le emergenze abitative temporanee;
•Riduzione del 60% degli alloggi non locati (sotto alle 1.000 unità immobiliari residenziali)
Stato del Patrimonio gestito Ater Umbria
Locati
7.825
80,86%
Comunicata assegnabilità
243
2,51%
Vari (riserve, aste, etc)
218
2,25%
In carico al servizio tecnico
38
0,39%
Non locabili – 1391 – 14,37%
In ripristino
79
0,82%
Da ripristinare
1.274
13,17%
Totale alloggi
9.677
Totale non locati (non locabili più comunicate assegnabilità)
1.634
16,89%
Stima di costo €
Alloggi da ripristinare
1.274
38.220.000
Alloggi da ripristinare di proprietà Ater
872
26.160.000
Alloggi da ripristinare del Comune di Perugia
103
3.090.000
Alloggi da ripristinare del Comune di Terni
37
1.110.000
Alloggi da ripristinare di tutti gli altri comuni
262
7.860.000
